共有物分割請求の解決方法
共有物分割請求により、不動産をどのように分割するかは自由に決めることができますが、共有者全員の同意が必要です。主な解決方法は、以下の3つとなります。
現物分割
現物分割とは、共有不動産を物理的に2つ以上に分けて、それぞれの共有持分権者が単独で所有する方法のことをいいます。
土地を分ける場合には、実際に分割するので公平に分けることができますが、共有物がマンションや一戸建ての場合は、現物分割ができず、別の解決方法を探ることになります。
メリット
共有不動産を現物分割した場合、それぞれの共有者の単独所有となるので、共有者全員の同意を得る必要がなく、分割した土地を自由に活用・運用することができます。
自分が住む家を建てたり、アパートを建てて賃貸経営を始めたり、土地を売却するなど、自由に土地活用ができることが最大のメリットでしょう。
ただし、この場合には、分割した土地の面積がある程度の広さがないと難しいかもしれません。
デメリット
狭い土地の現物分割を行うと、土地がさらに小さくなるため、評価額が下がってしまいます。
また、土地の形状によっては、建ぺい率や容積率が建物を建設するための法的要件を満たさない土地になってしまう場合もあります。
また、共有物がマンションや一戸建て、収益物件のアパートなどの場合は、現物分割ができません。
代償分割
代償分割とは、1人の共有者が他の共有者に代償金を支払って、共有持分を取得することをいいます。
共有不動産を単独所有したい人がいて、一方、持分を現金化したい人がいる場合には、双方の利害が一致するため、代償分割で共有を解消することができます。
共有持分の買い取り価格（代償金）が問題になりますが、専門家に共有不動産の査定を依頼するなど、適切な代償金を算定し、共有者全員が納得できる金額を決定することが大切です。
メリット
共有者全員が平等に共有解消ができ、また共有不動産も残せるので、経済的な不公平感が出にくいというメリットがあります。
共有者のひとりが、親の事業を継続させるために共有不動産を取得したいときなどは、他の共有者がその事業に対して理解があれば、代償金の支払いをスムーズに受け入れてもらえる可能性があるでしょう。
また、不動産を売却して売却益が生じた場合には、譲渡所得税がかかりますが、共有不動産を売却しなければ、税負担も発生しません。
デメリット
共有不動産を取得したい共有者に代償金を支払う資金がないと、他の共有者の持分を買い取ることができなくなります。
代償分割における代償金の支払いは、現金一括が一般的ですが、お互いが同意すれば、代償金の分割払いも可能です。ただし、途中で滞納になるリスクも考慮する必要があります。
また、取得したい共有者が依頼した不動産会社の査定額と、売却したい共有者が依頼した不動産会社の査定額に大きな差がある場合、揉めてしまうと、調停や訴訟で不動産鑑定士に評価を依頼することになります。
お早めに弁護士に相談をして、適切に対応してもらうことも検討しましょう。
換価分割（代金分割）
換価分割は代金分割ともいい、共有不動産をすべて売却し、売却で得た代金を各共有者の持分に応じて分配し、共有の解消を図る方法です。
協議または調停で換価分割をする場合は、共有不動産の売却は共有者全員の合意が必要になります。
共有者の不公平感が少ない方法ですが、売却に対する共有者間の意見が合わないと、手続きに時間がかかってしまいます。
また、共有物分割請求訴訟によって競売の判決をとることで、強制的に売却手続きを行う方法もあります。
メリット
換価分割は、すべての共有不動産を売却し、その代金を持分に応じて分配するので、公平感が最大のメリットでしょう。
売却するときの不動産市場動向によっては、相場よりも多くの売却益を得ることができ、各共有者への分配金額が高くなる可能性もあります。
デメリット
共有不動産の持分を失いたくない共有者がいる場合は、売却が難しくなります。共有物分割訴訟に移行し、裁判で和解協議を行うか、判決に従って共有地の解消を進めることになります。
これらの手続きには時間がかかってしまうというデメリットがあります。
また、競売判決に沿って競売を申立てるときは、共有不動産の固定資産税の評価額に応じて、裁判所に予納金を収める必要があります。
ただし、共有不動産が売却された際には、その代金の中から優先的に返還されます。